Règlement de copropriété, syndic, assemblée générale, charges, travaux obligatoires… Vivre en copropriété implique de partager bien plus qu'un immeuble : des décisions, des responsabilités et des dépenses.
En France, près de 600 000 copropriétés étaient immatriculées fin 2024. À l'échelle nationale, environ 57 % des résidences principales sont occupées par leurs propriétaires, contre 40 % par des locataires. Les résidences secondaires représentent quant à elles environ 10 % de l'ensemble des logements. Ces proportions concernent le parc immobilier national, et non uniquement les copropriétés.
À Montpellier et dans l'Hérault, où l'habitat collectif est très présent, comprendre le fonctionnement d'une copropriété est indispensable avant d'acheter ou de vendre un appartement.
Qu'est-ce qu'une copropriété ?
Une copropriété est un immeuble ou un ensemble immobilier dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, appelées copropriétaires.
Comment un lot de copropriété est-il constitué ?
Chaque lot comprend deux éléments indissociables :
Une partie privative, comme un appartement, une cave ou un garage.
Une quote-part de parties communes, généralement exprimée en tantièmes ou millièmes.
Ces tantièmes servent notamment à déterminer les droits de vote et à répartir certaines charges. Ils ne doivent toutefois pas être confondus avec toutes les clés de répartition des dépenses, qui peuvent varier selon leur nature.
Quelles sont les parties communes ?
Les parties communes correspondent aux éléments affectés à l'usage ou à l'utilité de plusieurs copropriétaires : toiture, façades, fondations, escaliers, couloirs, ascenseurs, réseaux collectifs ou espaces verts.
Attention : une terrasse ou un jardin à usage exclusif peut juridiquement rester une partie commune à jouissance privative. Cette distinction est essentielle lorsqu'il s'agit de réaliser des travaux ou de déterminer les responsabilités.
Le règlement de copropriété : quand est-il établi et par qui ?
Le règlement de copropriété est un document juridique obligatoire, généralement établi lors de la division initiale de l'immeuble en lots, avant leur commercialisation.
Dans un programme neuf vendu en VEFA, il est rédigé par le notaire du promoteur, généralement à partir des documents techniques et des plans établis avec les professionnels concernés, notamment un géomètre-expert.
Dans un immeuble existant divisé en plusieurs lots, il est établi à l'initiative du propriétaire avant la mise en copropriété.
Le règlement précise notamment :
La destination de l'immeuble et des lots.
Les conditions d'utilisation des parties privatives et communes.
Les différentes catégories de charges et leur répartition.
Les règles d'organisation de la copropriété.
Il est publié au service de la publicité foncière afin d'être opposable aux futurs acquéreurs.
Qui gère une copropriété et quelles sont ses responsabilités ?
Le syndicat des copropriétaires : responsable de l'immeuble
Le syndicat des copropriétaires regroupe automatiquement l'ensemble des propriétaires. Il possède la personnalité juridique et a pour mission d'assurer la conservation, l'amélioration et l'administration de l'immeuble.
Il est notamment responsable de l'entretien des parties communes, de la préservation du bâtiment, du vote des budgets et des travaux, ainsi que du respect des obligations réglementaires.
Sa responsabilité peut être engagée en cas de dommages causés aux copropriétaires ou à des tiers ayant leur origine dans les parties communes, sous réserve des règles de responsabilité applicables.
Le syndicat prend ses décisions en assemblée générale et agit par l'intermédiaire de son représentant légal : le syndic.
Le syndic : le gestionnaire mandaté par les copropriétaires
Le syndic de copropriété est désigné par l'assemblée générale. Il peut être professionnel ou non professionnel.
Il agit au nom du syndicat des copropriétaires dans le cadre d'un mandat formalisé par un contrat de syndic, généralement d'une durée maximale de trois ans, renouvelable.
Ses missions sont nombreuses :
Gestion administrative : convocations aux assemblées générales, rédaction des procès-verbaux, tenue des archives, immatriculation de la copropriété et mise à jour des informations obligatoires.
Gestion financière : préparation du budget, appels de fonds, comptabilité, suivi des impayés et paiement des fournisseurs.
Gestion technique : entretien de l'immeuble, suivi des contrats de maintenance, organisation des interventions et réalisation des travaux votés.
Gestion réglementaire : suivi des diagnostics, des assurances, des contrôles et des obligations de sécurité.
Représentation juridique : signature des contrats au nom du syndicat et représentation de celui-ci en justice dans les conditions légales.
Le syndic doit également prendre les mesures nécessaires en cas d'urgence pour sauvegarder l'immeuble.
Le conseil syndical : qui sont ses membres et comment sont-ils élus ?
Le conseil syndical est composé de membres élus individuellement en assemblée générale, à la majorité absolue de l'article 25.
Il s'agit principalement de copropriétaires, mais certaines personnes liées à ces derniers peuvent également être éligibles dans les conditions prévues par la loi.
Le mandat des membres ne peut dépasser trois ans et peut être renouvelé.
Le conseil syndical élit ensuite son président parmi ses membres.
Son rôle consiste à assister et contrôler le syndic : vérification des comptes, examen des devis, suivi des contrats et préparation des décisions importantes.
Il constitue également un lien essentiel entre les copropriétaires et leur gestionnaire.
Assemblée générale : comment sont prises les décisions ?
L'assemblée générale constitue le principal organe de décision de la copropriété. Elle est normalement réunie au moins une fois par an.
Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à ses tantièmes de parties communes, sous réserve de certaines règles particulières.
La majorité nécessaire dépend de la nature de la décision.
Les différentes règles de majorité
Article 24 – Majorité simple
Il s'agit de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.
Elle concerne notamment l'approbation des comptes, le budget prévisionnel et certains travaux d'entretien ou de conservation.
Article 25 – Majorité absolue
Elle correspond à plus de la moitié des voix de l'ensemble des copropriétaires, y compris les absents.
Elle s'applique notamment à la désignation du syndic, à l'élection du conseil syndical et à certains travaux d'amélioration ou d'économies d'énergie.
Un second vote à la majorité simple peut être organisé lorsque les conditions légales de la passerelle de l'article 25-1 sont réunies.
Article 26 – Double majorité
Elle exige l'accord de la majorité des copropriétaires représentant au moins deux tiers des voix de l'ensemble de la copropriété.
Elle concerne notamment certaines modifications du règlement de copropriété ou certains actes de disposition portant sur les parties communes.
Une passerelle vers un second vote à la majorité absolue existe sous conditions.
L'unanimité
Certaines décisions particulièrement importantes exigent l'accord de tous les copropriétaires, notamment lorsqu'elles portent atteinte à la destination de l'immeuble ou aux droits fondamentaux des propriétaires dans les cas prévus par la loi.
Les obligations techniques et réglementaires des copropriétés
Le plan pluriannuel de travaux (PPT)
Issu notamment de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, le dispositif vise à anticiper les travaux nécessaires à la conservation et à l'amélioration énergétique des immeubles.
Depuis le 1er janvier 2025, toutes les copropriétés à destination totale ou partielle d'habitation de plus de 15 ans sont concernées par l'obligation d'élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT), sous réserve des exceptions légales.
Ce document établit un programme prévisionnel sur dix ans, avec une estimation des travaux et de leur coût.
Le projet doit être actualisé tous les dix ans. Son adoption, totale ou partielle, fait l'objet d'un vote en assemblée générale. Il faut donc distinguer l'obligation d'élaborer le projet et la décision de voter les travaux proposés.
Pour mieux comprendre cette obligation, ses échéances et ses conséquences pour les copropriétaires, retrouvez mon article consacré au Plan Pluriannuel de Travaux en copropriété
Le DPE collectif : une obligation généralisée en 2026
Le diagnostic de performance énergétique collectif évalue la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre de l'ensemble d'un bâtiment.
Il est obligatoire pour les bâtiments d'habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013, selon le calendrier suivant :
Depuis 2024 : copropriétés de plus de 200 lots.
Depuis 2025 : copropriétés de 50 à 200 lots.
Depuis le 1er janvier 2026 : copropriétés de 50 lots au maximum.
Le DPE collectif est en principe renouvelé tous les dix ans, sauf exception pour certains bâtiments classés A, B ou C.
Il ne remplace pas systématiquement le DPE individuel nécessaire lors de la vente ou de la location d'un appartement.
Le contrôle d'assainissement : une particularité à Montpellier
Depuis le 1er janvier 2026, Montpellier Méditerranée Métropole impose une procédure de contrôle de conformité des installations privatives d'assainissement collectif lors des ventes immobilières.
Cette obligation concerne également les appartements en copropriété.
Le contrôle permet notamment de vérifier la bonne séparation et l'évacuation des eaux usées et pluviales, ainsi que la conformité des raccordements.
Il faut distinguer les installations privatives, relevant du lot, des équipements collectifs, qui peuvent relever de la responsabilité du syndicat des copropriétaires.
En cas de non-conformité, la nature des travaux et leur prise en charge doivent être examinées attentivement, notamment dans le cadre d'une vente.
L'assurance de la copropriété
Une copropriété doit obligatoirement disposer d'une assurance responsabilité civile souscrite par le syndicat des copropriétaires.
Elle couvre les dommages causés à des tiers du fait des parties communes, par exemple un accident dans un escalier ou un désordre provenant d'un équipement collectif.
La copropriété peut également souscrire une assurance multirisque immeuble, couvrant notamment les dégâts des eaux, incendies ou dommages matériels. Cette couverture est facultative au regard de la loi, sauf obligation prévue par le règlement de copropriété.
De leur côté, les copropriétaires doivent également être assurés au minimum en responsabilité civile, qu'ils occupent leur logement ou le mettent en location.
Quelles sont les principales lois qui encadrent les copropriétés ?
Plusieurs textes structurent aujourd'hui leur fonctionnement :
Loi du 10 juillet 1965 : elle définit le statut de la copropriété, les droits et obligations des copropriétaires et les règles de majorité.
Décret du 17 mars 1967 : il précise les modalités pratiques d'application de cette loi, notamment pour les assemblées générales.
Loi ALUR du 24 mars 2014 : elle a renforcé la transparence financière, l'immatriculation des copropriétés et la prévention des difficultés.
Loi ELAN du 23 novembre 2018 et ordonnance du 30 octobre 2019 : elles ont modernisé plusieurs règles de gestion et de gouvernance.
Loi Climat et Résilience du 22 août 2021 : elle a notamment renforcé les obligations de planification des travaux et de performance énergétique.
Loi Habitat dégradé du 9 avril 2024 : elle vise notamment à faciliter la prévention et le traitement des copropriétés en difficulté.
Ces textes sont complétés par différentes réglementations techniques, environnementales et locales.
FAQ : les questions fréquentes sur la copropriété
Qui paie les travaux votés avant une vente ?
En principe, les appels de fonds sont dus par le copropriétaire en place à leur date d'exigibilité. Une répartition différente peut être prévue entre vendeur et acquéreur dans l'acte de vente, sans être automatiquement opposable au syndic.
Peut-on refuser de payer ses charges de copropriété ?
Non. Les charges régulièrement exigibles doivent être payées, même en cas de désaccord avec certaines décisions. Des recours existent, mais ils ne suspendent pas automatiquement cette obligation.
Un syndic peut-il décider seul de travaux ?
Il peut organiser l'entretien courant et prendre les mesures urgentes nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, conformément aux pouvoirs de décisions prisent en AG . En revanche, les travaux importants nécessitent généralement une décision préalable de l'assemblée générale.
Quels documents consulter avant d'acheter un appartement ?
Le règlement de copropriété, les procès-verbaux des assemblées générales, les charges, les informations financières, le DPE et les documents relatifs aux travaux sont essentiels pour apprécier la situation réelle de l'immeuble.
Acheter ou vendre en copropriété à Montpellier : l'importance d'un accompagnement professionnel
Une copropriété bien entretenue, correctement gérée et financièrement saine constitue un véritable atout pour la valeur d'un appartement.
À l'inverse, des travaux importants, des impayés ou des difficultés de gestion peuvent influencer son attractivité et son prix.
En tant que conseiller immobilier Optimhome à Montpellier et architecte de formation, j'accorde une attention particulière à l'analyse des documents de copropriété, à l'état technique des immeubles et aux travaux susceptibles d'influencer une transaction.
Vous souhaitez acheter, vendre ou faire estimer un appartement à Montpellier ou dans l'Hérault ?
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Alexandre DESCOLLONGES – Conseiller immobilier Optimhome à Montpellier
