Le congé pour vente permet à un propriétaire bailleur de mettre fin à un bail d’habitation pour vendre le logement libre. Cependant, cette procédure est strictement encadrée par la loi du 6 juillet 1989 et nécessite de respecter des conditions légales précises, des délais stricts, et de protéger les droits du locataire, notamment via le droit de préemption. Découvrez ici toutes les règles à connaître avant d’initier un congé pour vente.
Qu’est-ce qu’un congé pour vente ?
Le congé pour vente est une notification officielle envoyée par le bailleur pour mettre fin au bail en vue de vendre le logement libre d’occupation.
⚠️ Il ne s'agit pas d'une résiliation immédiate du contrat, mais d’un non-renouvellement du bail à son échéance, et uniquement dans certains cas définis par la loi.
Les trois motifs légaux de congé par le propriétaire
1. Pour vendre le logement
Le propriétaire souhaite vendre son bien sans locataire. Le congé doit être donné dans les règles, et le locataire bénéficie d’un droit de préemption (priorité d’achat).
2. Pour reprise personnelle
Le propriétaire peut reprendre le bien pour y habiter lui-même ou y loger un proche (conjoint, enfant, parent…).
3. Pour motif légitime et sérieux
Ce motif est invoqué en cas de manquement du locataire (impayés, nuisances, sous-location, etc.).
Quels sont les types de baux d’habitation concernés ?
🔹 Bail vide (location non meublée)
- Durée : 3 ans (6 ans si personne morale).
- Préavis : 6 mois avant la fin du bail.
- Droit de préemption du locataire : OUI.
🔹 Bail meublé
- Durée : 1 an (ou 9 mois pour étudiant).
- Préavis : 3 mois avant la fin du bail.
- Droit de préemption : NON sauf exceptions.
Cas particulier : achat d’un bien déjà loué
⚠️ Lorsqu’un acquéreur achète un bien immobilier déjà loué, il ne peut pas donner congé pour vente au locataire dans la première période triennale en cours.
Cela signifie que :
- Si le bail a commencé avant l’achat, l’acquéreur doit attendre la deuxième période de 3 ans avant de pouvoir donner congé.
- Le congé ne pourra donc être donné qu’à l’échéance du bail, en respectant les 6 mois de préavis.
👉 Cette règle protège le locataire d’une éviction trop rapide après la vente du bien.
Délais et modalités de notification du congé
Comment notifier le congé ?
Le congé doit être adressé :
- Par lettre recommandée avec AR,
- Ou par acte d’huissier,
- Ou remis en main propre contre signature.
Attention, il est fortement conseillé de le faire par acte d’huissier, un congé mal rédigé peut avoir de lourdes conséquences (voir plus bas)
Délais légaux
- 6 mois avant la fin du bail pour une location vide,
- 3 mois pour un meublé.
⛔ En cas de non-respect du délai, le congé est nul, et le bail est reconduit automatiquement.
Le droit de préemption du locataire
Lors d’un congé pour vente, le locataire d’un logement vide bénéficie d’un droit de préemption pour acheter le bien.
- Il a 2 mois pour se prononcer.
🔄 Que se passe-t-il si le prix baisse après le congé ?
Si le bien est mis en vente à un prix inférieur à celui notifié dans le congé :
- Le bailleur doit réinformer le locataire,
- Le locataire a alors 1 mois pour exercer son droit de préemption au nouveau prix.
Risques d’un congé mal rédigé
Un congé non conforme (motif absent, erreur de forme ou de délai) peut être :
- Annulé par le tribunal,
- Suivi d’un renouvellement automatique du bail,
- Source de dommages-intérêts pour le bailleur s’il est reconnu de mauvaise foi.
Conclusion : un congé à manier avec rigueur
Le congé pour vente est une procédure efficace pour récupérer un bien en vue de le vendre, mais elle doit être utilisée dans le strict respect du cadre légal. Que vous soyez propriétaire bailleur ou investisseur immobilier, il est crucial de bien connaître vos droits et obligations, notamment en cas de rachat d’un bien loué.
Vous êtes bailleur et avez un projet de vente de votre bien immobilier?
Je suis là pour vous accompagner.
Alexandre DESCOLLONGES EI
OPTIMHOME IMMOBILIER
Montpellier et environs
06 99 69 39 58
